[열정로즈] 2022 청약 흐름 및 전략

 

신간도 있음  

아는 만큼 당첨되는 청약의 기술

 

2022 상반기 청약시장 흐름

1. 지역별 입지별 청약경쟁률 양극화
2. 분양가 상한제 적용 vs 미적용
3. 중도금 대출 가능 vs 불가능

 

분상제 미적용.. 시세대로 분양가가 나와도 미래가치에 중점을 두고 판단. 

 

서울에 거주의무가 없는 곳이 있음. 강북은 동단위로 분상제 적용여부. 보통은 이름없고 소단지가 그런 경우가 있음. 

 

칸타빌 수유팰리스 너무 비싸게 나와서 2순위까지 넘어간 아주 드문 케이스. 

 

올해 상반기 기회의 단지들 

• 송도자이 더 스타: 대규모 택지였음. 수도권 거주자면 다 넣을 수 있었다. 크리스털 자이보다 맥시멈 2억 비싸게 나온거야. 덕은지구 걔도 서울이죠 뭐. 덕은지구 최초분양이 평당 1800으로 84가 6억이 안됨. 그 다음에 자이가 땅을 비싸게 매입해서 분양가도 올라갔는데 직전분양가보다 얼추 2억 비싸게 올라갔다. 목동호반써밋보다 덕은이 비싸서 고양지구 분들도 안넣었다. 수색증산보다 비싸서. 근데 수색증산은 60점 이하는 광탈. 자체보증 되냐고 물어보면 모하 상담사들이 발 뺀다. 될수도 있고 안될수도 있다고 함. 그래서 무순위가 엄청 나옴. 예비가 3천번대까지 내려가서 RR을 뽑았대. 미친ㅋㅋㅋ 저가점자분들은 너무 싼건 안되세요. 고분양을 노리되 미래 시세가치가 있어서 올라갈수밖에 없는 걸로 1군브랜드 갖는다는 생각으로 접근하시면 당첨확률이 확 높아질수밖에 없다. 상품성도 국내 최고였다. 마감재나 옵션같은게… 때깔이 다를거랰ㅋㅋㅋㅋ
• 무주택자들 웬만하면 대출이 나오세요. 예비당첨번호 아무리 뒷번호여도 꼭 가보세요. 
• 힐스테이트 레이크 송도 4차. 자체보증 해줬음. 전엔 60점 이하면 어림도 없었는데 18점도 됐다. 인천 당해분들이면. 접근도 못하는 점수였는데 대출규제로 심리가 얼어있을 때. 송도는 시간만 지나면 다 완판되고 프리미엄이 붙는다. 
• 수도권 마지막 저가점제 꿀단지. 평택이었다… 지제역 평택이었다….. 피가 수억대… 4~5억씩… 입지가 빠지지 않는데 심리가 얼어있을 때 했고 분양도 몰려있어서 수요가 분산됨. 영등포랑 맞붙어서 서울청약자들이 다 영등포로 2000:1 가서 다 떨어짐. 지제 푸르지오 엘리아츠는 84가 1순위 떨어지고 2순위로 밀렸다. 특공도 미달. 84B 특공 전원당첨. 여기는 의무거주기간도 없어서 전세로 잔금치러도 되는거고. GTX까지 확정되면 뭐. 말할 게 없지. 삼세권만 5만명 협력업체까지는 20만명. 

 

분양가 상한제 완화 기다리자 - 분양 줄줄이 연기

• 래미안 원펜타스
• 디에이치 방배 - 오염도 문제로 조합장 해임. 
• 신반포 메이플자이 - 시휴지 매립? 매입가 산정가 때문에 내년으로 밀림. 
• 잠실래미안 아이파크 - 문화재 나왔잖아요. 삽을 못떠요. 아예 미정 
• 래미안 이문1구역 - 84 9억이하 기대해볼만한. 올해 못합니다. 분양가때문에. 

 

• 힐스테이트 e편한세상 문정
• 방배6구역 - 래미안으로 시공사 교체. 
• 이문3구역 - 현산.. 시공사 교체건으로 다시 총회해야 함. 
• 장위4구역 - 장위 자이. 둔촌처럼 다시 조합장 다시 선정하고 입지 너무 좋은데 하반기로 밀림. 
• 장위10구역 - 상한제.. 넣자니 사업비, 빼자니.. 너무 크고.. 
• 장위6구역 - 내년. 23년
• 대조1구역 - 23년. 10년짼데. 아직도. 
• 베르몬트로 광명 광명2구역 -  일반분양을 조합원분양보다 싸게하니… 밀릴 수밖에 없다. 상반기 서울 공급 절벽입니다. 다 밀리고 하반기라는거죠. 23년도 입주물량 없어요. 둔촌주공도 공사 중단. 올해 할지 몰라요. 기다리자는 말 5년째 하고 있다 수강생한테. 다른데 넣어서 입주하신 분들은 전세맞추고 플피까지 했는데 기다린 분들은 상승장 기회를 놓쳤다. 기다리지 마세요. 85이상 추첨물량 제롭니다. 일반분양분 4000세대긴 한데 85이상이 없음. 분양가 못해도 3800. 59가 9억. 84가 12, 13억에 나올거다. 분상제 지역이라 실거주 의무가 있어서 전세로 자금 못치른다. 가점도 안되고 돈도 10억 없다 그러면 일찌감치 접고 다른데 넣으셔라. 

 

2030 돌아오나 - 윤석열표 청약제도 개편

투기과열지구

• 60미만 가점제 40%, 추첨제 60%
• 60~85 가점제 70%, 추첨제 30%
• 85초과 가점제 80%, 추첨제 20%

오히려 저가점자는 대형을 못가세요. 미혼같은 경우엔 60미만밖에 승부를 못본다. 이게 통과되면 소형이 인기가 많아질거 같다. 주임사 부활해도 소형이 인기가 좋아질 듯. 

하는 건 좋은데 서울에 물량 자체가 없다. 밥이 있어야 퍼주지. 없는데 뭘 퍼줘. 제도는 개편한다고 쳐요. 근데 분양이 다 밀려있는데요? 

그래서 현실적으로 서울 저가점자분들 여기에 올인하시면 안된다. 상반기 분양하는 대규모 택지 좋은 기회를 다 날릴 수 있다. 이런 건 나라를 구해야 당첨될 수 있다. 서울에 통장 개수가 몇개인줄 아세요? 439만개. 종합 예금 부금 저축 다 합친거. 통장이 너무 많다. 매월 집계해보는데 한달에 2, 3만개씩 늘어요. 계속 세대분리가 되고 있고 전입을 오고 있는 거다. 근데 분양은 역대 최저다. 이것만 늘린들 당첨확률이 있을지 고민을 하셔서 서울만 바라보면 안된다.

 

수도권 저가점자 ㅇㅇㅇㅇㅇ를 노려라!

• 대규모 택지를 노려라! 
• 도심권: 파주운정신도시 -> GTX 가장 먼저 뚫릴 수 있는 곳. 곧 개통 임박. 입주 전에 될거다. 아무리 비싸야 5억 이하. 계약금도 10이하. 미래 10억이 갈 수 있는걸 5천에 가질 수 있다. 
• 서남권: 검단신도시 -> 너무좋습니다. 물리적인 거리도 김포보다 훨씬 가깝고 GTX호재도 있음. 영등포에서 25분. 1단계는 거의 마무리 됐고 2, 3단계 절대 놓치지 마세요. 국평기준 4억대, 거주의무 안들어가있다. 안들어가야 전세줄수도 있고 입주할수도 있다.  
• 경기남부: 오산세교, 동탄2, 평택고덕(브레인시티) -> 오산세교 대장도 호가 11억이에요. 오산세교 깨끗한 택지에 삭 들어오고 역하고는 멀지만 마을버스나 트램. 동탄으로도 뚫려서 기반시설도 이용할 수 있음. 자체도 인프라, 시설 다 들어올 예정. 동탄2는 다 끝났는데 신주거문화타운 들어올 예정. 동탄역과 거리는 멀지만 마지막 남은 택지다. 여기는 의무거주 5년이 있다. 실거주 가능자만 넣어라. 대형이 5억대. 39, 40평대. 아빠만 고생하면 됨ㅋㅋㅋ 평택고덕 국제신도시. 여기는 너무좋죠. 전국이 50%. 기회의 땅인 거 같다. 부모님 통장으로도 할 수 있다. 브레인시티는 당해만 넣을 수 있음 올해부터 분양 스타트. 카이스트 산학연, 아주대가 협상중, 병원 연구시설 다들어옴. 열개 단지가 들어오는데 죄다 중흥이다. 중흥타운 될거같음. 브레인시티는 평택 당해입니다. 이사하고 6개월 살면 당해 가능. 재밌는게 기타로 넘어가면 전국이다. 특공 가지고 있으면 지역관계없이 넣을 수 있다. 
• 인천: 송도신도시(시티오씨엘) -> 다들 로망이시죠. 남은게 힐스테이트 레이크 5차, 대장이 될 g5. 입지 최상입니다. 309에 있고 워터프론트 뻥뷰다. 기가막히다. 단지내 공원이 너무 커서 뒷단지가 쓰러져도 앞단지에 안 닿을 거맄ㅋㅋ다. 대규모택지니까 다 넣을 수 있다. 시티오씨엘은 인천 당해 100%만 공급하는데 수도권 특공자는 다 넣을 수 있다. 송도는 못가는데 송도같은데 살고싶으면 시티오씨엘 꼭 노려보래. 6, 7단지 딜레이중. 입주자 모집공고 아직 안나왔음. 

 

거주의무 없는 곳. 전세로 개인 역량에 따라서 무피나 플피까지도 맞출 수 있는게 대규모택지다. 미스코리아 진만 오르는게 아니고 선, 미도 오른다. 나중에 시세차익이나 비과세 받으시고 다시 서울에 내집마련 하시면 어떨까.

직장하고 너무 멀면… 당첨하면 실입주 하고싶어진다. 너무 오르면 실입주 하고싶음. 

 

20년 7월부터 대출받을때 전입 의무가 생겼다. 대출강의 듣는 분들은 또 배우셨겠지만. 일반인은 전월세 금지법으로 알아요. 그래서 물량이 적을것이다. 비과세 받고싶어서 들어갈거다. 풀팩님 대출강의 들으시면 다 알게된다. 전입조건. 

 

특공이 있다면 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ 지역을 노려라! 

수도권 민간택지 분양가 상한제

• 당해지역도 다 넣으실 수 있다. 
• 서울, 과천, 광명, 하남. 

분상제 미적용 지역

• 안양, 의왕, 수원, 인천. DSR도 안본다. 전세로 잔금치를 수 있다.
• 과천은 분양 구도심은 끝남. 4, 5단지가 관리처분 받고 이주철거 해야지만 분양할 수 있고. 지정타가 하나 남은게 올 7월에 남은게 하나 있다. 하남은 3기신도시 하남교산밖에 없고 광명 당해 100%지만 청약할 때 특공으로 넣을 수 있어요. 광명은 준서울이다. 의무거주 있는 거 알고 들어가세요. 대출 뺀 60% 자금준비 해야한다. 
• 잔금이 안되면 안양 의왕 수원 보세요. 특공으로 접근하세요 당해 되려면 2년 걸려요. 안양은 덕현지구. 퍼스트어바인 초등학교부지를 5개동으로 5월에 분양. 의왕은 내선나 오전나 이런 단지들. 하반기로 밀렸다. 인덕원 SK 자이만 상반기 예정.
• 수원 망포지구 영통 푸르지오 분양. 영통 입지 좋음 학원가 인프라 다 있음. 리모델링 추진단지도 많음. 지금은 광교한테 밀리고 동탄한테 뺏기고 하는데 돌아올 시기가 올거다. 여기까지 3개는 전세로 잔금치를 수 있음.
• 인천은 접근하기 좋은 리즈너블 프라이스에 거주의무도 없고. 재밌는게 이사가면 그날부터 당해다. 저가점자들이 노리면 좋지 않을까. 여긴 거의 계약금 10퍼 받아요. 부평 산곡 시티오시엘, 인천시청역 인근 분양 절대 놓치지 마세요.