김학렬 <김학렬의 부동산 투자 절대 원칙> 1~4부

4부까지 읽고 잠시.. 행동에 반영해야 할만한 내용 정리.

 

갭 투자 관련

갭 투자가 가능한 저렴한 아파트 투자를 더 조심해야 하는 이유

• 3천 전후로 오른 아파트라면 5천이 더 빠질 수도 있다.
• 단기 갭투자자들이 시세를 올렸을 가능성.
• 광역시급이 아닌 중소 도시들의 갭은 지난 10년간 수도권 대비 늘 낮았음. 

갭 투자시 자기 평가

• 그 도시의 인구 수를 알고 있는가?
• 어떤 지역이 가장 인기있는지 알고, 그 인기 지역의 아파트 시세를 알고 있는가?
• 그동안 시세 변화를 체크해 보았는가?

랜드마크 아파트와 매수하려는 아파트의 시세 차이를 5년 이상 비교해 보기. 

실제 거주민 입장에서 그 가격에 랜드마크를 살 것인지, 갭투자 대상 아파트를 살 것인지 생각해 봐야 한다. 입지, 상품, 가격 분석이 어려워서 포기하는 경우가 많음. 지방에도 갭투자 말고 재재 하는 사람이 증가하고 있다. 준공일자가 확정되어 있으면 안전한 투자가 될 확률이 높음. 그러나 단기간 수익 목적으로 접근하는 것은 비추천. 분양권 투자가 현 시점에서는 가장 안전해보이는 투자방법이다. 계약금만 있으면 됨. 

입지 공부

현재 진입한 사람들은 가장 먼저 입지 공부를 해야 함.

1. 수요가 증가하는지 줄어드는지에 대한 미래 가치 공부.
2. 상품 공부. 어떤 상품들이 핫한지, 단기 트렌드인지 장기 트렌드인지.
3. 적정 가격 판단을 위한 공부. 싼 가격을 찾지 말고 더 비싸질 수 있는 가격대인지 판단하는 기준을 세워야 함. 

미래 가치 확보를 위해서는 확장 가능성이 있는 노선을 알아봐야 함. 

• 1호선은 이미 최대한 확장되어 있음.
• 3~9호선, 신분당선, 신안산선, 공항철도의 확장 여부를 따져봐야 한다.
• 앞으로 부동산 관심 지역은 지하철 확장 지역이다.
• 신분당선이 지나가는 용산구/중구/종로구/은평구, 고양 삼송신도시는 강남까지 30분내외 도착 가능. 예를 들어 이 지하철의 역세권일 경우 송파구나 강동구 위상으로 상향되는 것이다.
• 지방은 지하철노선이 일자리보다는 생활 노선. 프리미엄이 수도권 대비 낮다. 부산은 제외. 광역시는 역세권이어도 프리미엄을 높게 치지 않아도 된다. 

노선 정리

신분당선 서북부 연장안

• 삼송-은평뉴타운-독바위-상명대-경복고-경복궁-시청-서울역-용산-국립박물관-동빙고-신사-ㅇ-ㅇ-강남

신분당선 남부 연장안

• 봉담-호매실-화서-ㅇ-ㅇ-(광교)-광교중앙-상현-성복-수지구청

연도별 철도 개통 예정 노선

연도별 철도 개통 예정 노선

입지 관련, 이것저것

• 인구 수가 줄어드는 만큼 교육 프리미엄이 반영될 입지는 점점 줄어든다. 교육 프리미엄의 유무가 확연히 구분될 것이다. 
• 재래시장 상권을 좋아하는 세대는 50대 이상의 은퇴 세대 또는 은퇴 준비 세대. 베이비부머들. 
• 쇼핑 시설의 끝판왕, 대규모 복합 쇼핑 시설. (ex; 스타필드 하남, 스타필드 고양)
• 확장되는 상권을 봐야 한다. 당인리 발전소까지 확장? 성수동, 송파 송리단길, 영등포 문예창작촌, 노원구 경춘선길
• 묘지는 혐오시설인데 왕릉은 숲세권...
• 전국 주요 도시의 도심 내 군부대의 이전 계획 
• 상승 하위권인 양천, 용산, 강남, 구로는 남은 재건축 이슈로 앞으로 10년간 가장 큰 변화를 보이는 곳이 될 것이다. 새옹지마.
• 지방도 세분화해서 봐야 한다. 자체 수요로 움직이는 지역이 있고 투자층이 들어와야 움직이는 지역이 있음. 같은 정책으로 시장을 조정하려 든다면 문제가 심화될 뿐이다.
• 랜드마크 아파트는 그 지역 시세의 기준.
• 급매물이라고 해서 다 믿으면 안됨. 하락 시세의 시작일 수도 있다. 인근 입주예정 세대수도 봐야 한다.
• '준공 후 미분양'은 악성 미분양.

환경 쾌적성 결정하는 주요 이슈

• 산, 강 인근
• 공원화
• 복래/복원 예정지
• 부대 이전지
• 그린벨트 해제

투자와 투기의 차이

이건 잘 이해가 안 감... 

1. 투자는 실수요자에게 자산을 제공하는 행위, 투기는 가수요자끼리 자산을 주고받는 행위가 대부분.
2. 투자는 이용/관리할 의사가 있고, 투기는 이용/관리할 의사가 거의 없음
3. 투자는 예측되는 미래 가치가 목적이고, 투기는 단기적인 양도 차익이 목적
4. 투자는 자신이나 타인에게 조금이라도 도움이 되고, 투기는 타인에게 도움 되는 것이 목적이 아님.

수요 파악하는 방법

• 인구수 * 0.5% + 세대수 증감 추이(최근은 세대당 인구 수가 작아서 함께 보아야 한다)
• 매물 수가 전체 세대의 1% 미만이면 수요가 많고, 10%를 초과하면 공급이 많은 것으로 판단 가능
• 지역/단지별로 다르지만 실수요와 투자수요를 구분해야 함. 10% 미만일 때 주택을 구입하는 사람들이 (향후거주 포함) 실거주 목적 구입인지, 전/월세 세팅 목적인지 파악

지역 내에서 가격이 하락할 가능성이 가장 낮은 아파트. 랜드마크 아파트이기 때문. 

• 금천구 롯데캐슬골드파크
• 강북구 꿈의숲효성해링턴플레이스
• 도봉구 창동 주공19단지
• 중랑구 사가정 센트럴아이파크
• 구로구 신도림 4차e편한세상

아파트 미분양 원인

1. 기반 시설 없음 + 도심
2. 기반 시설 없음 + 택지 개발지
3. 가격 비쌈 + 도심
4. 가격 비쌈 + 택지 개발지
5. 물량 많음 + 도심
6. 물량 많음 + 택지 개발지

• 세종시는 기반 시설 네 가지가 동시에 좋아지는 곳이기 때문에 주목할만 하다.
• 기반 시설을 갖춘 도심: 실수요자들이 수용 가능한 가격인지 판단
• 신도시 후보인 택지 개발지: 기반시설이 실제 갖춰지는지 파악