주거용 물건 경매 입찰, 명도, 임차, 매도과정 시뮬레이션

옥션원을 꾸준히 뒤진다. 입찰하고 싶은 물건을 발견한다.

손품을 팔고서 부동산에 임장을 간다. 지역 시세를 파악하고 물건지를 살펴본 뒤 돌아온다. 거주자가 있는지, 누수는 없는지, 건물의 외벽 상태, 우편물, 내부 관리상태 등을 확인한다. 재개발지역인 경우 다물권자의 물건은 아닌지(세대원 포함), 채권자가 금융권인지 개인인지 확인한다. 

최종적으로 법원경매 홈페이지에서 유료정보지와 다른 내용이 없는지 확인한다.

위반건축물인 경우 미리 철거 및 마무리 비용이 얼마정도 드는지 확인한다. 대출가능여부도 미리 확인. 지인에게 확인한 바로는 일반 빌라 테라스 판넬제거정도면 누수처리 없이 500언더, 누수처리까지 하면 500을 넘길수도 있을거랬는데, 정확한 비용은 그때 가서..  

 

파악한 정보로 입찰여부와 출구전략을 짠 뒤 입찰가를 결정한다. 취득세, 중개수수료, 법무사비용 등 들어가는 비용을 모두 예측하여 포함한다. 

대출상담사분들께 전화를 걸어 대출금액을 확인하고 잔금처리가 가능한지 계산해본다. 감사의 표시로 커피라도 하나 보내기.. 

입찰일에 휴가를 낸다.어떤 법원에서 진행하는지, 몇시에 시작하는지 등 위치와 시간을 확실히 알아둔다.

법원 주변에 내 주거래은행이 들어가 있는지 확인한다.

입찰표를 미리 출력하여 작성한다.

 

입찰 당일, 신분증과 도장을 챙겨 입찰시간보다 여유롭게 집을 나선다.

은행에 들러 수표를 발행한다.

법원에 가서 분위기를 보고 입찰 장소에 도착한다.

미리 작성했던 입찰표와 수표를 입찰봉투에 넣어 제출한다.

대출상담사분들 명함도 먼저 다가가서 챙겨둔다.

낙찰을 받으면 낙찰 영수증을 챙겨서 나온다.

경매 낙찰자로서 열람할 수 있는 정보를 이때 가능하면 열람해본다. 

채무자나 임차인과 컨택한다. 사정을 듣고 명도 절차에 대해 논의한다. 이사비에 대한 의견도 물어본다. 이 때 나는 낙찰자가 아니고 낙찰자 대리인이어야 한다. 낙찰자를 어떤 사람으로 만들지는 좀 더 생각해보는걸로.. 

방문 후 내용증명을 우선 발송한다. 내용증명이 발송될거라는 말은 컨택했을 때 미리 해둔다. 마찰을 방지하기 위해서...

인도명령 절차는 명도 합의와 별개로 함께 진행해야 한다. 인도명령은 곧바로 신청하고, 점유이전금지가처분은 상황에 따라 다를 수 있다. 점유자가 바뀔 수 있을 것 같은 경우엔 얼른 하는게 좋고.. 근데 그냥 하면 좋을 거 같은데 낙찰자 입장에서는. 명도 과정에서 임차인이나 채무자의 반발을 살 수 있다고 한다. 이건 좀 더 알아봐야 할 것 같음

 

명도증명서를 언제 받을 수 있을까? 배당을 받는 임차인이면 잔금처리 후 배당을 받을 수 있을 것이고, 배당을 못 받는 임차인이면 협의해서 미리 내보낼수도 있을 것 같다. 이사날짜는 잔금일 기준으로 어느정도 상황에 따라 여유를 두기도 하는 것 같았다. 

 

세입자/채무자가 이사를 나가면 수리를 진행한다. 철거 후 도배, 장판, 싱크대, 부엌(타일), 신발장, 화장실(타일), 화장실(변기, 세면대, 욕조), 현관(타일), 샷시, 가전제품 등을 수리하거나 구비해야 할 수 있다. 타일 철거 시 폐기물 비용이 생각보다 많이 발생한다고 한다. 이 부분도 미리 체크.. 수리는 일주일정도 잡으면 넉넉한 것 같다. 입주청소로 마무리한다. 

수리하고 바로 부동산에 물건을 올린다. 전세로 올리거나 월세로 올리거나. 최대한 많은 부동산에 올린다. 시세는 임장 때 파악했던 시세에 기반해서 산정한다. 이미 입찰가 정할 때 올릴 금액을 정해뒀을 것.. 

임차인의 보증금 걱정에 대응할 수 있는 방법은 미리 기억해둔다. 

월세인 경우 소액임차에 해당할 경우가 대부분이라, 최우선변제를 설명해줘서 우선보장 받을 수 있다고 안내한다.

전세인 경우엔 보증금을 받아 선순위 근저당을 없앨 수 있고, 보증금+대출금액이 주택가격과 같거나 작으면 전세보증금 반환보증이 가능하다. 세입자에게 날 못믿겠으면 보증 들어준다고 하거나 들으라고 하거나. 

전세보증을 들어두면 세입자가 빠졌을 때 나도 일정기간 유예기간을 가질 수 있다고 해서 임대인에게도 유용한 제도인 것 같다. (확실한 내용은 확인 필요)

[보증보험 관련 칼럼 링크]

 

투기과열지구의 주거용 물건인 경우 정책에 따라 매도전략을 짠다. 2년 후 매도하거나, 호재나 재개발여부, 시세를 체크해서 매도할지 말지 결정한다. 매도기간은 조급하게 생각하지 말고 좀 길게 잡는게 맘이 편안할 것 같다...