재임스(재개발 임장 스터디) 구상하기

최근 암암리에 이루어진 재재 특강(?)을 듣고서 재개발 빌라에 관심이 생겨서 공부중인데, 발목 상태가 멀쩡해지고 경매실전반이랑 법인투자반까지 어느정도 마무리되고 나면 재개발 구역을 돌아보는 재개발 임장 스터디를 진행해볼까 생각중이다.

재임스를 기획하게 된 연유

• 서울 재재는 적어도 3~4억은 있어야 한다고 들었는데 재재 고수님의 경험담을 듣고 나니 정말 물건 보는 눈만 있으면 재개발의 지읒 소리도 나기 전에 피 없이 구입할 수 있을 것 같았다.
• 그렇다면 재재 열풍이 끝나도 피 없이 구입했으니 손해 없이 되팔 수 있다. (공부는 덤)
• 이번 장에 투자성과를 내지 못하더라도 한 번 공부해두면 다음 장에 써먹을 수 있다.
• 어차피 서울에 살아야 하는데 아파트는 답이 없고 선택지는 빌라나 오피스텔뿐이다. 내가 실거주할 빌라를 사더라도 재개발 가능성이 있는 빌라가 더 좋지 않을까?
• 경매에 빌라가 나왔을 때 재개발구역이 익숙해져 있으면 맵에서 물건지 위치만 보더라도 어느 구역인지, 어느 구역 근처인지 파악이 가능하다. 그러니까 어쨌든 모르고 아무 빌라나 사는것보다는 좀 더 유리한 투자가 가능할 것으로 보인다.

재임스에 대한 간략한 소개

• 서울 내 정비구역지정된 21구역과 개발제한구역인 37곳, 총 58곳을 직접 돌면서 아~ 이런 분위기면 정비구역이 되거나 후보지에 들어가는구나. 를 느껴보는 스터디다.
• 재개발 장에 1억 이하로 선투자할 수 있는 안목을 기르는 것을 목적으로 한다.
• 돌아볼 구역 숫자가 꽤 되는데 가능하면 빨리 끝내고 싶기 때문에 매주 토요일 하루 종일 돌아서 최대 8주 안에 끝내는 걸 목표로 하고 싶다.
• 네 명 정도 모아서 한 구역씩 바둑판 가로세로줄 쓸듯이 돌면서 각자 사진도 찍고 메모도 하고, 점심 같이 먹고 또 돌고, 돌고, 돌다가 저녁시간 전에 카페 가서 생각한 점 느낀점 공유하고 저녁 먹으면 먹고 안 먹으면 안 먹고 헤어지는 일정. 나는 허리띠를 졸라매고 있는 가난한 투자자니까 점심저녁도 좀 저렴한 메뉴로 가면 좋겠다.
• 공동투자자인걸로 부동산 가서 매물 브리핑도 받아보고 들어가도 보면 더 좋겠지? 그 참에 명함도 좀 받아오고. 나중에 임장할 일 있으면 안면 텄으니까 연락도 하고.
• 조합 사무실이나 추진위 사무실 있으면 들어가서 분위기도 좀 보고. 누이좋고 매부좋고 꿩먹고 알먹고. 혼자서는 두렵지만 함께는 가능하다.

결정해야 할 것들

하루에 몇 군데를 돌 수 있을까가 키 포인트일 것 같다. 단순히 동네를 둘러보는 거라기보다는 좀 더 주의 깊게 관찰해야 할 것 같고, 부동산에 들어가거나 실제 진행상황과 추진위원회를 겪어보는 게 특히 더 좋은 경험이 될 것 같거든. 정비구역이 생각보다 작아서 몰려 있는 곳은 하루에 다섯 곳도 가능할 거 같은데 띄엄띄엄 있는 곳은 좀 애매하다. 동선을 어떻게 짜야 할지... 자차가 있는 분이 한 분 있으면 좋겠는데, 주차비 유류비 엔빵하고서 한두번정도는 띄엄띄엄 있는 애들 몰아서 돌아다니기 좋게. 이건 경험자가 있으면 물어보면 좋을 것 같은데. 하루에 5군데여도 8주면 40군데라 다 못 끝낼거라서 격주로 평일에도 몇 번 모여서 두군데씩이라도 돌아봐야 할 것 같아서. 어쨌든 58군데 도장깨기를 한 번 하고 나면 재개발 될만한 동네 냄새는 좀 맡게 되지 않을까?

스터디 시작일부터 8주간 불가피한 일정이 있으면 시작 전에 미리 공유하고, 예정된 일정은 2회 이하면 좋겠다. 사람 사는 일이 무슨 일이 벌어질지 모르다보니 한두번 더 빠질 수도 있는데 너무 인원이 줄어들면 김빠질 것 같아서. 갈 때마다 최소 2명, 3명은 가야지 가는 의미가 더 있을 것 같다. 8주간 꾸준히 참석해도 좋지만 매주 인원을 새로 모아도 괜찮겠다. 꾸준히 참석할 사람들, 그리고 그때그때 부족한 인원은 새로 받아서 매주 방 파는것도 괜찮을 듯. 처음에는 열의에 차서 올 수 있지만 꾸준하게 하기는 쉽지 않다. 그렇다고 아무것도 모르는 사람이 금방 나가떨어지느냐, 하면 그것도 아니다. 기존 참석인원 위주로 받되 4명이 안 되면 추가로 받는 방법도 생각해 봐야겠다. 사실 그날그날 발품을 판 귀한 정보기 때문에 8주간 같은 멤버로 가게 될 경우 무임승차자가 발생할 수 있고, 어차피 결과물인 노트를 써먹으려고 해도 실제 경험이 더 중요하기 때문에 노트 정보는 공유하되 무임승차자를 다음부터 배제해도 되긴 하지만... 어떻게 운영할지는 좀 더 생각해봐야 할 것 같다.

22.04.17 추가
생각보다 하고싶어하는 분들이 많아서 시작하기 전에 서베이를 하나 돌릴까 생각중이다. 일요일이 더 편한 분이 있을수도 있고 평일만 가능한 분이 있을수도 있고.. 조를 짤 때 일정을 고려해서 짜면 좋겠다. 비슷한 지역으로 묶으면 차량이 있을 때 픽업하기 더 편하니까 그렇게 해야겠다고 생각했는데 토요일에 일하는 분들도 있겠다는 생각이 들었음. 이름/닉네임, 지역 시군구단위까지, 편한 요일, 차량여부
나는 관리자로서 좋은 성격은 아니기 때문에 조를 짜면 그 조에서 큰 틀에 맞춰 협의해서 진행하시라고 할 생각인데, 조가 많아지면 4주 단위로 구글미트에서 모여 브리핑해보는 시간을 갖는 것도 좋겠다. 서로 이렇게 진행했고, 어떤 일이 있었고 하는 경험담을 다 함께 나누는 자리?

 

22.04.19 추가 

조 편성을 어떻게 해야할지 고민이다. 부동산까지 가려면 많은 인원이면 안될 거 같고, 조별로 이탈자가 생기면 합치거나 재편성해야 할 거 같은데 그렇다고 스물서른명이 같은 루트로 움직이면 수학여행 가는 것도 아니고;; 3+3해서 여섯명 내외로 짤지, 4+4해서 여덟명 내외로 짤지 고민중. 학교다닐 때 짝꿍으로 두 줄에 한 분단인 것처럼... 서른 분 정도 와주셨으니까 3+3해서 다섯 조 아니면 4+4해서 네 조가 제일 적당할거 같다. 팀으로 6or8명씩 나누고 팀당 두 조씩 해서 팀별로 구역 묶고 조별로 돌고. 그러면 적당하지 않을까......? 

- 부동산정보 공유: 부동산명/부사님이름/전화번호/주소/특징(친절했다, 싸가지없었다 등등) 매물정보 등 공유

- 임장후기 공유: 동네 분위기, 슈퍼나 원주민분들 탐문, 추진위여부... 느낌 받은것 등등

 

22.04.26 추가

재개발 구역을 8주에 거쳐 도는게 의미가 있는가에 대해 다시 생각중... 그냥 그 주마다 테마를 정해서 도는 건 어떨까... 머리아프넹ㅠ

평택 화성 세종 대전도 가보고 싶고

재개발 가능한 구역도 찾아보고 싶고

경공매물건도 보러가고 싶은데...

그리고 교통망 개발 진행에 대해서도 스터디 해보고 싶음. 어떤 전철이 개통예정이고 어디서 공사중이고 예정지는 어디고 그런것들 하나씩 조사해와서 공유하기. IC 개발진행이 어떻게 되는지도 알아보고... 

각자 관심있는 분야에 대한 발표.