[행크] 파이팅팔콘 경매실전반 대출

이 내용은 강의 내용을 토대로 사견을 담아 정리한 내용입니다. 

 

전반적인 팁

• 상담사별로 다르다. 유치권도 A는 안해, B는 아파트는 거의 가짜니까 해, C는 상가는 해준다 등 조건이 각자 다름.
• 1금융권도 조건이 다 다르다.
• 입사 6개월이면 갑근세 적용. 
• 대출 받으려면 카드사용도 필요함. 전업투자자면 특히 더 카드 써야한다. -> 카드 얼마 쓰는지 기억해두면 좋을 듯

대출 기준 

• kb시세 70% or 낙찰가 80% or 감정가 70% 중 낮은 금액.
• 1층이나 탑층은 kb시세 하위평균가로 보는게 일반적이다. 이걸로 생각하는게 좋음 
• 중도상환 수수료 없는 곳은 무조건 있다. 대신 이율은 1%정도 높아짐
• 대출 금액이 높으면 금리가 1%정도 높아진다. 다양한 조건을 짜맞추는거라 토탈 평균내면 1%정도 높아짐.
• 원하는 금리와 조건은 법무비가 비싸다. 이건 왜지? 그리고 비싸면 얼마정도 비싼거지? 

신탁대출

• 다가구인 경우 방빼기때문에 신탁대출이 더 유리할 수 있다. 소액변제 빼고 나면 대출이 잘 안됨.. 무조건 신탁은 아님, 아파트나 다른 물건도 다 가능은 하다. 
• 신탁대출 받으려면 상담사에게 신탁도 괜찮다고 미리 말해야 함. 먼저 얘기 안해준다.
• 신탁대출로 가려면 부동산 사장님, 임차인을 설득할 수 있어야 한다. 안전하다는 걸 인식시켜줘야 함. 
• 신탁이 되면 후순위 근저당 못들어온다. 
• 감정평가서 없으면 탁상감정가로 들어가서 대출금액이 낮아질 수 있다. 

토지/상가 대출

• 토지 종류별, 은행별로 달라서 계속 찾아봐야 한다.
• 낙찰 가격도 중요하다.
• 토지는 기본 60%정도인데 대도시면 10% 높아지기도 하고 시골이면 10% 낮아지기도 한다.
• 은행에서 보는 인정비율이 다를 수 있다.
• 담보인정에 후순위까지 땡겨받기. 
• 쪼꼬미들 하다가 똑같을 거라고 생각하고 큰 물건 가면 위험할 수 있다. 후순위 신용은 사업자로 3천에서 해봐야 5천정도다. 
• 채무자 조건이 아주 중요하다. 신생법인일 경우 3년치 재무제표를 볼 수 없기 때문에 보통 규정상 C등급 나온다. 이걸 주주/대표를 신용이 좋은 사람(대기업..등)으로 앉혀놓고 지점장 판단으로 A를 받으면 평균 B가 돼서 대출이 잘 나올 수 있다. 법인에 쌓아놨다가 나중에 월급으로 가져간다고 생각하고 진행. 채무자 조건에 따라 지점장 판단으로 상가인 경우 후순위 10억까지도 더 들어간다. 주거용 담보 사업자대출은 해봐야 3~5천이다. 
• 상가 호실 분리시 임차보증금을 여러개 공제될 수 있다. 방빼기 공제 
• 오픈상가는 통으로 내꺼면 괜찮을 수 있다. 해주기도 함. 아니면 가벽치고 대출 후 철거. 등기부의 은행에 전화해서 대출 문의하면 비교적 해줄 수도 있음. 
• 원리금 상환은 대부분 100, 200씩 들어간다. -> 원금 상환을 이정도 들어간다는 것인지? 왜죠
• 지산은 감정가 < 시세인 경우 낙찰가를 높게 받으면 투자금이 많이 들어간다. 수익은 나는데 팔콘님은 안들어간다고 함. 
• 일반 상가 사업자대출이 낙찰가 2억인데 감정가 3억일 때 90%까지 되기도 했음. 신협.

후순위 사업자 담보대출

• 10억주택일 때 선순위 4억 있으면 사업자 내서 3억~ 까지 가능. 1금융권 말고 대전축협 등.. 가면 서류작업 소개해주기도 한다. 진짜 사업자 내려고 아마존 수업 듣는 분도 있음. 사업자 개시는 한달 전에도 가능하고.. 지금은 쉽지 않음. 
• 대출은 위수지역이 있음. 은행이 있는 지역에 채무자 주소나 물건지 주소가 있어야 함. 상담사 중 주소지만 제공해주는 곳도 있음. 법무사 사무실로 전입 후 대출하고 빼고. 고시원 전입신고. 
• 통상 물건지에 있는 은행이 대출 잘해준다. 일단 수도권에서 알아보고 물건지에서 알아보기. 

전화상담시 필요한 내용

• 어떤 물건?
• 어디에 있는 물건?
• 얼마짜리 물건?
• 어떻게 할 건지?
• 누가 할 건지?
• 채무자 조건?
• 얼마가 필요한지?

결론

• 베이스를 알고 물어보자. 상담사를 핸들링 할 수 있는 맥락을 알고서 대출을 알아보자.
• 여러번 전화해도 되는 상담사를 만들자.
• 대출은 알아보는 만큼 잘 나온다.