[유튜브/신사임당, 김제경] 재건축 - 이런 빌라는 제발 사지 마세요

의식의 흐름대로 쓴 내용 

 

사면안되는빌라
구역지정안됐고
신축올라가는지역
원룸인데(최소 투룸 쓰리룸이어야함)
재개발될거라고하고
대로변에있는데 걸러라 쫙빠져있고 신축빌라가 코너모서리에 있으면 빼놓고서 구역지정해버릴수있다 제척? 재척? 

원룸은 쪼개기라 입주권 여러개라 배제시키는게 유리 
재개발 기대하면 너무 사이드는 피해라
센터에 있으면 못빼니까 

구역지정안되고 대로변거
공공지개발 어쩌고 걸러야하고 

재개발 빼면 메리트 없다 아파트 말고 어떤 부동산 대비로도 

대지지분의 가치. 8평 열평이래 하면 괜찮아보이는데 대지를 활용할수 있어야 가치가 있다. 토지를 100% 확보흘 해야한다. 재개발재검춧은 75퍼 달성. 
지역주택조합이 무너지는잉ㅍ 95% 충족해야 매도청구가 가능함 트리마제가 대표적인.. 몇몇주택 알박기로 

빌라 평단가로 보면 괜찮은거같애. 3억짜리빌라 8개 24억. 한집이 나 안팔아. 5억줘. 
그러면 누가 듣고 알박기하려고 4억에 사서 10억불러

99.9% 단독주택 허물고 빌라지어요. 빌라사서 빌라 안지어요. 대지지분의 함정이 있다. 신축행위를 하려고할때 대지지분얘길 하는거지 그게 아닌이상 빌라는 빌라다 활용가치 없음 

아파트는 괜찮은데 
차라리 다가구가 낫겟네요 1인소유니까. 그리고 상가주택. 
상가도 별로..

 

빌라 여러채보다 다가구 한동 사는게 낫다.. 대지지분이 넓은 빌라들 찾아보면 12평 15평 되는 빌라도 있어요. 근데 진짜 몇세대 안돼서 한층에 한 호실밖에 없고 그러면 어떻게 비벼볼 수 있겠지만 8세대 12세대 이러면 칼질하면 아무리 대지지분이 높다해도 활용할 기회가 없다.

 

대로변에 건물 한동, 넓은 단독주택, 다가구, 상가주택 갖고있는 사람들은 입주권 되는것보다 파는게 더 비싸다. 빌라는 재개발뿐이니까 무조건 재개발 찬성. 

직주근접, 생활환경보고 빌라를 살때. 빌라도 올라가요. 올라가는데 상대적으로 안올라간단거고 팩트는 강남에 4년 됐죠 본격적인 상승장이. 아파트 10억 다 올라갈동안 빌라 1억 올라갔다. 그래도 100%인데 수익률 나쁘지 않아. 수익률도 보면 빌라수익률 괜찮아요. 그래서 내가 자본이 얼마 없는 사람들같은 경우에는 빌라투자 괜찮거든요. 사회초년생들. 20대 30대. 한 삼천만원가지고서 부동산 못하는줄 알았는데 빌라는 살수 있거든요 갭으로. 이런건 갈 수 있다는거다. 전제조건은 무주택자에 소액인 사람들. 
-> 여기선 재개발 얘기 나온데는 거르세요. 재개발전문가라 할 수 있는 얘긴데. 서울시내에서 재개발 노후도를 충족한 데들이 있어요. 그런데들은 2억 필요해요. 제가 많이 홍보해주는 사이트중 하나가 부동산플래닛이라고 있다. 여기서 탐색옵션에서 노후도를 소트할 수 있다. 0~19년차 소트해두면 파란색으로 신축들이 쫙 뜬다. 지도를 휙휙 왔다갔다해보면 얘네들이 1/3만 넘어가도 재개발이 안된다는거잖아요. 준공년차가 파란색일수록 신축 빨갈수록 구축. 19년차까진 그냥 신축으로 본다. 

핫한지역을 부동산플래닛으로 열어보자. 말 나오는 이유는 있는데 가격이 수억대 들어가죠. 예정지는 뭐 그냥 5~6억 훌쩍 넘어간지 오래구요. 청파동은 쉽지않죠. 싼데는 노후도가… 1/3 아니면 될거 같은데 싶어도 부동산플래닛이 동기화가 바로바로 되어있는게 아니라 짓고있는 빌라들이 얼마나 있는지 현장에 가서 봐야한다. 용산 다른데는 노후도 맞춘데가 거의 없다. 생각보다 노후도가 잘 나오는곳이 별로 없음. 강남 빌라는 답이 없는게 노후도 맞는데가 거의 없다. 쪼끔 모아서 가로주택하는데도 있고 한데 보면 일단 견적이 안나온다. 신축 촌이다. 노후도가 괜찮은데 싶으면 이미 구역지정 된데들. 아니면 이미 가격대들이 빌라업자들도 이런 정보를 너무 많이 알려주다보니까.. 블로그 보니까 빌라업계도 생존하기 위해서 사람들이 이전처럼 눈탱이를 쉽게 맞지 않는구나. 그래서 그사람들도 부동산플래닛을 쓴다. 노후도 캡쳐해서 여긴 될거같아요!! 얘길 하는데. 어떻게 따지면 순기능이라고 볼 수 있고요. 그분들조차도 답이 안나오면 거르고 있으니까. 그러면서도 신축행위를 계속해서 노후도가 깨지고 있다. 서울에 거의 없는데 그나마 괜찮은데는 재개발 해제지역. 생각보다 노후도가 잘 맞춰져있다. 보면 다 빨개보여. 19년차까지 빼고 보라고 하는데 그러면 눈에 띄는데들이 있죠. 장위뉴타운이 뉴타운해제가 정말 많이 돼서 반 가까이 해제가 됐는데 공공재개발로 됐고 장위12구역도 됐고 하면서 움직이고 있는데 특징중 하나가 신축빌라가 있어요. 생각보다 신축이 적다. 재개발에서 해제된곳들 특징이 주민들이 이미 재개발에 대한 눈높이가 있잖아요. 그러다보니까 일반 단독주택보다도 금액을 더불러요. 어차피 빌라 한동 짓는거 똑같은데. 그러면 차라리 이슈 없어서 평당 더 싼 옆동네에서 땅사서 빌라짓는게 수익이 많이 남는다. 그래서 굳이 해제된데서 단독주택사서 짓는게 더 어렵다. 여기서 하려면 비싸게 사서 더비싸게 분양한다. 입주권 나온다는 식으로. 직주근접이나 편해서 살거면 재개발이슈 아무것도 없는데 살아라. 비싸게 붙여서 팔진 않을거니까. 그게 차라리 낫고. 일단은 재개발 해제지역을 보되 신축이 너무 많은곳들은. 1/3 깨진곳들은.. 아예 이런거 안할거면 이슈없는데를 가서 사던지. 그래서 빌라를 살 때 두번째. 재개발 인근을 가란 얘기 많이 해요. 옆에 신축촌. 재개발 옆에 있는. 이주철거하게되면 세입자 집주인 다른데 살아야 하잖아요. 동네를 떠나기가 쉽지 않다. 그러니 이주수요를 기대할 수 있다. 개발호재가 있는델 가라고 하는데 이건 너무 막연하다. 명확한 개발호재가 무엇이냐. 재개발 재건축 인근이다.